Услуги :: Финансирование покупки недвижимости

Финансирование покупки недвижимости: вам поможет ипотечная ссуда.

В Канаде подавляющее большинство людей, покупающих недвижимость, прибегают к использованию банковской ссуды на приобретение жилья, которая обычно составляет 70-95% от цены покупки. Остальная сумма финансируется из собственных имеющихся средств (downpayment).

Финансовые учреждения выдают ипотечную ссуду (Mortgage) под залог уже имеющейся у вас или вновь приобретаемой недвижимости. В Канаде все сделки с недвижимостью находятся под надзором государства и оформляются в специальном Регистрационном Офисе. Поэтому формальным обеспечением выполнения вами финансовых обязательств перед банком является именно государственная запись о вашем долге на документе о праве собственности (Title). На практике это означает, что если вы взяли в банке кредит под жилье, а в будущем решили его продать, то вы не можете этого сделать, не рассчитавшись сперва с банком.

Важно знать финансовую терминологию:

• Сумма долга (Principal) – фактическая сумма вашего займа у банка. Сумма ипотечной ссуды, на которую вы можете рассчитывать, зависит от вашего текущего дохода, суммы собственных вносимых средств, величины процента за пользование ссудой, и сроком амортизации вашего займа (амортизация долга – расчетный период, в течение которого вы, путем осуществления регулярных выплат за пользование ссудой, полностью погашаете свою задолженность).
  
  Важно не путать понятие амортизации долга со сроком, на который берется ипотечная ссуда. 
  
• Срок – это контракт использования определенной суммы займа в течение определенного времени и на определенных условиях (сумма процента, льготы и т.д.), этот контракт неизменен в течение указанного срока, но по его истечении заемщику придется, при необходимости, заключать новое соглашение с банком – уже исходя из новых условий на рынке на тот момент. 
  Срок предоставления ссуды может быть любым, от 6 месяцев и до 10 лет.
  
• Амортизация же – чисто математическое понятие, технический алгоритм расчета остатка задолженности по ипотечной ссуде.
  
• Кредитный процент – плата за использование займа, которая может сильно различаться в зависимости от срока и других условий.
  
• Опции – льготы, предоставляющие заемщику возможность досрочного погашения ипотечной ссуды частями или целиком без штрафных санкций со стороны банка, переоформления ссуды на другой срок, изменения процентной ставки и графика платежей, и даже переоформления своей ссуды на покупателя вашего жилья в дальнейшем.
  
• Страхование ответственности по выплате ипотечной ссуды является в Канаде принудительным в случае, если доля собственных средств заемщика в общей сумме покупки составляет менее 25%. Это страхование организуется специальной полугосударственной организацией (Canada Mortgage Housing Corporation) и по сути защищает интересы банка-кредитора (банку гарантируется возврат выданной ипотечной ссуды) в случае неплатежеспособности заемщика.
  
  Страховая премия составит максимально 3.75%, если доля собственных вносимых заемщиком средств составит от 5 до 10%; 2.5% - при внесении 10-15%; 2.0% - при 15-20% и 1.25% - при 20-25%.
  
• Оценка объекта недвижимости (appraisal)– проводится банком в обязательном порядке профессиональными и независимыми оценщиками жилья.
  Банк должен убедиться в том, что сумма, уплаченная за дом или квартиру, и, соответственно, запрашиваемая ссуда были бы разумны, а не завышены. Таким образом исключается возможность финансового мошенничества при получении банковского кредитования под жилье.
  
• Проверка клиента (background check) – это изучение банком истории трудовой занятости, его кредитного рейтинга (проверка того, значатся ли за данным человеком другие, в том числе непогашенные, долги; не попадал ли он ранее в банкротство; насколько точно и своевременно оплачиваются текущие счета по кредитным карточкам и т.д.), статуса в Канаде (гражданин, новый эмигрант, беженец и т.д.), проверка наличия собственных средств для осуществления первых платежей и оформления сделки и материальных активов заемщика (депозитные вклады, иная недвижимость, автомобили, акции, облигации, иные ценности). 
  
  Банк согласится на предоставление займа, как правило, только в том случае, если обслуживание запрашиваемой ипотечной ссуды, кредита под автомобиль, мебель, обучение…, коммунальные платежи и налоги с недвижимости «съедают» не более 32-40% от валового дохода семьи заемщика в годовом измерении.
  
  В общем, банк старается перед выдачей ипотечной ссуды досконально проверить заемщика, чтобы защититься от неприятных 
  сюрпризов в будущем.

  В принципе, при соблюдении ряда известных условий, в Канаде получить ипотечную ссуду под невысокий процент достаточно несложно. Особенно это заметно в сравнении, например, с Россией, где ипотечные ссуды еще только начинают появляться на рынке финансовых услуг, и выдаются в эквиваленте долларов США под 14-20% годовых. В Канаде заемщик начинает погашать ипотечную ссуду с первого числа месяца, следующего за тем месяцем, когда эта ссуда получена (т.е. получает полезную отсрочку платежа), а в Израиле счет выплаты процентов идет со дня подписания контракта с банком о кредитовании, а не со дня фактического получения средств от банка, т.е. еще до дня переоформления жилья на нового владельца.
  
  Существуют государственные программы финансовой поддержки семей, впервые приобретающих собственное жилье ( достаточно 5-процентного взноса собственных средств, получение 95% ссуды на выгодных условиях), разрешено использовать часть накоплений пенсионного фонда для приобретения жилья и т.д.
  
  Заемщик не обязан брать ипотечную ссуду именно в том банке, где находятся его счета. У него есть широкий выбор: он может обратиться не только в банк, но и в кредитные общества, финансовые компании, к частным брокерам и т.п.
  У каждой семьи различный достаток и подход к расходованию средств, состав семей может сильно варьироваться…- т.е. каждая отдельно взятая семья – это совершенно уникальная социальная ячейка.

К началу страницы

Роль риэлтора при получении финансирования:

Обеспечение предоставления банковской ссуды под покупку жилья – важная составляющая часть работы риэлтора, так как без финансирования нет покупки.

Поэтому опытный риэлтор, досконально зная ситуацию в семье своих клиентов – получателей ипотечной ссуды, сможет подобрать для вас оптимальную схему финансирования и посоветует то кредитное учреждение, где вы сможете получить ссуду на выгодных условиях и наверняка безотказно. Риэлтор не связан какими бы то ни было эксклюзивными договорами с теми или иными кредитными учреждениями, не получает от них процентов или комиссии (это запрещено законом), и поэтому является лучшим независимым экспертом в плане поиска оптимального финансового решения для своих клиентов.

Риэлтор, например, посоветует вам как ускорить выплату основной суммы долга простыми методами и без перенапряжения семейного бюджета. Это может быть, к примеру:

• Взятие ссуды на короткий срок под более низкий процент (общее правило: чем больше срок ссуды – тем выше риск банка, и, соответственно, выше плата за кредит, и наоборот).
  
  
• Получение ссуды под «плавающий» процент, который привязан к ставке рефинансирования Центрального Банка Канады. Исторически этот процент был почти всегда ниже, чем предоставляемые коммерческими банками кредиты под фиксированный (неизменяемый в течение всего срока кредита) процент. На одном этом в месяц семья может экономить сотни долларов при равной сумме задолженности банку.
  
  
• Погашение долга банку еженедельно, или дважды в месяц – вместо стандартной ежемесячной выплаты. Чем чаще осуществляются выплаты, тем меньше выплачивается банку процентной доли в общей сумме платежа, и, соответственно, пропорционально растет доля выплаты основной суммы долга. То есть, говоря математическим языком, получается регрессия выплаты процентов за обслуживание долга, и прогрессия в выплате основной суммы задолженности.
  
• Увеличение доли собственных средств в общей сумме покупки. Если вы, например, берете в банке 95% ипотечную ссуду сроком на 5 лет под 6.5% годовых , и в то же время на вашем депозитном счете в банке «заморожена» крупная сумма под 1.75% годовых (типичный процент для 2002 года) – то это значит, что вы теряете дважды: переплачивая банку разницу в процентах (6.5-1.75=4.75%), и выплачивая 3.75% страховку за предоставление крупной ипотечной ссуды (см. выше). Поэтому грамотный риэлтор в такой ситуации посоветует вам увеличить до максимума долю собственных вносимых его клиентами средств.
  
  
• Если есть возможность, имеет смысл ежегодно, в годовщину получения кредита, вносить дополнительные суммы, которые идут на погашение именно основной суммы долга, а не процентов по его обслуживанию. Это – одна из льгот, о которой риэлтор может договориться с банком для своих клиентов.
  
  
• Иногда более эффективно получение в банке кредитной линии вместо ипотечной ссуды. Процент может оказаться ниже, а условия погашения – более удобными.
  
• Если покупатель жилья для себя или в качестве инвестиции – иностранец, то канадские банки обычно требуют вложения 35-40% собственных средств, чтобы обезопасить себя. Это – общее правило, но, как известно, на каждое правило есть масса исключений. В этом случае совершенно незаменимой окажется помощь риэлтора, знающего как обойти формальные «рогатки» и получить стандартное 75-85% финансирование.
  
  Обращайтесь к риэлтору за консультацией и помощью в получении ипотечной ссуды, и вы об этом не пожалеете. Помните, что здесь ваши и интересы риэлтора полностью параллельны. 

  
  В заключение приведем небольшую сравнительную табличку соответствия валового дохода семьи и сумм кредита под недвижимость, которые при этом реально получить при сроке ссуды равном 3 годам и 6.75% годовых:

К началу страницы

Услуги :: Финансирование покупки недвижимости