|
|
Инвесторам
:: Инвестиции в строящиеся кондоминиумы
Инвестиции в строящиеся кондоминиумы
Краткий Бизнес-план
Цель проекта: получение инвесторами прибыли от сдачи
квартир в аренду, а также в результате извлечения прибыли
от разницы цены покупки (на стадии до начала строительства)
и реализации квартир после окончания строительста.
Пример: Квартира с 1 спальней и кабинетом площадью
550-600 кв. футов в центре Торонто, с 1 парковкой и 1 подсобным
помещением (локер), полностью отделанная, включая полное
оборудование кухни и прачечной (5-6 агрегатов). Сдача в
экслуатацию – весна 2004 года (2,5 года с момента приобретения).
Расходы:
- Цена приобретения – 160,000
кан. долл.
- 25% взнос личных средств инвестора
= 40,000 кан. долл.
- При этом 20% (или 32,000 долл.)
вносятся в рассрочку в течение 1,5-2 лет 4-мя суммами
по 5% каждая. На эти авансы строительная компания выплачивает
депозитный процент – 3-4% годовых.
- Еще 5% ( или 8,000 долл.) вносятся
при окончательном завершении сделки, т.е. в момент перехода
права собственности , осенью 2003 года.
! В некоторых случаях (при приобретении 3-5
и более квартир)
возможно снижение депозита до 10% от стоимости объектов.
- 75% от суммы покупки финансируется
банком (мортгидж). В настоящее время 5-летнюю ссуду
с амортизацией (общий срок погашения долга с процентами)
25 лет можно получить под 6% годовых. При сумме кредита
160,000-40,000 = 120,000 долларов ежемесячные выплаты
банку составят $ 6.40 с одной тысячи долларов в месяц,
или 6.40 * 120 = $768.00.
- Обслуживание квартиры, включая
все сборы и коммунальные платежи:
600 кв. футов* 0,34 долл. за 1 кв. фут в месяц = $ 204.00
( положим, $230.00 с запасом).
Телефон и телевизионный сервис, как правило, оплачивает
арендатор.
- Налог на недвижимость = 1,35%
от рыночной цены квартиры в год, т.е. $ 160,000 * 1,35%
= $2160.00 долл. в год, или $180.00 долл. в месяц.
Итого все расчетные расходы
составляют в месяц: $ 768
+ 230 + 180 = $1180.00
Прибавим 8% неучтенных расходов
(простой квартиры, ремонт оборудования и др). $ 1180 * 0.08
= $94.00
Итого Расходы:
$1274.00 в месяц, или $ 15,300
в год.
К
началу страницы
Прямые
доходы:
- Ожидаемый рост цены квартиры
за 2,5 года, т.е. до сдачи в эксплуатацию – 10% (из расчета
4% в год, что является консервативной оценкой, учитывая
5% рост в 2000 году и увеличение себестоимости строительства,
отражающееся на неизбежном повышении продажных цен строительными
компаниями). 10% от 160,000 долл. = $ 16,000.00 / 2,5 года
= $6400.00 в год.
Ряд строительных компаний идет на предоставление
покупателю возможности переуступки прав на покупку
квартиры еще до окончания строительства. Таким образом,
в условиях устойчивого роста цен на квартиры в наиболее
привлекательных районах Торонто, возможно зафиксировать
спекулятивную прибыль задолго до окончания строительства
и, соответственно, до отвлечения собственных 25% средств
при окончательном оформлении сделки, избежать расходов
на обслуживание банковской ссуды и т.д.
- Ожидаемые доходы при сдаче в аренду:
- Долгосрочная аренда (6 мес.-1 год), в месяц:
1.1. Меблированная квартира -
от $1700 – 1800. (Среднее значение $1750.00 * 12 мес.
= $ 21,000 в год)
1.2. Немеблированная квартира
- от $1400-1500 (Среднее значение $1450.00* 12
= $ 17,400 в год).
- Краткосрочная ( от 3 дней до 1 месяца):
2.1. Меблированная – около
$2200-2400. (2300* 12 = $ 27,600
ежегодно).
2.2. Сдача немеблированной квартиры на короткий срок
нерентабельна, т.к. высоки операционные издержки.
! При этом
качественная меблировка квартиры
потребует одноразового расхода в сумме около $6000
– 8000.00. Если расчетная амортизация (полный
износ) мебели и оборудования составляет 5 лет, при
подсчете прибыльности проекта прибавим $1400.00
($7000.00: 5 лет=$1400.00 в год) к первоначальным
расходам инвестора.
Таким образом, прибыль при долгосрочной
аренде меблированной квартиры составит:
- Долгосрочная аренда (включая меблировку) : $21,000+6,400-15,300=
$12,100. Тогда годовой доход составит: 12,100/41,400 (40,000
долл. первоначальных вложений плюс 1,400 долл. амортизации
мебели) = 29% годовых.
- Долгосрочная аренда немеблированной квартиры :
$ 17,400 + 6,400-15300= $8,400/40,000 = 21,25%
годовых.
Прибыль при краткосрочной аренде
меблированной квартиры составит:
- Краткосрочная аренда меблированной квартиры: $
27,000 + 6,400 – 15,300 = $ 18,700 в год. Дисконтируем сумму
дохода на 20% (увеличенные накладные издержки при краткосрочной
аренде: простой квартиры, комиссия агентам, адвокатские
издержки, более частый ремонт и т.п.), тогда годовой
доход составит: $18,700*0,8 = $14,960.00 и прибыль,
соответственно, - $14,960/41,400 = 36%
годовых.
К началу страницы
Косвенные
доходы:
1. Увеличение активов инвестора
– с 25% первоначальных вложений при покупке – по нарастающей,
по мере погашения ипотечной ссуды банку, т.е. в связи с
уменьшением основной суммы долга банку.
2. С правовой точки зрения, инвестиция в апартаменты
в кондоминиуме – легальный бизнес, поэтому многие связанные
с процессом организации этого бизнеса расходы будут снижать
подоходный налог (облагаемую базу доходов) инвестора,
который можно фактически свести к нулю на законном основании.
К примеру, списанию подлежат:
- вся сумма процентных платежей банку,
- объем расчетной амортизации жилья, мебели и
оборудования,
- суммы страхования и налогов,
- коммунальные платежи,
- правовое и бухгалтерское обслуживание,
- зарплата инвестора (самому себе и помощникам,
коими могут быть и члены семьи!),
- стоимость ремонта,
- комиссионные агентам,
- представительские расходы (рестораны, подарки,
др),
- мобильная связь, авто-расходы и многое другое.
3. Расширенные возможности получения
кредитования под уже имеющееся имущество, увеличение
кредитного рейтинга, возможность строить этот бизнес по
принципу устойчивой пирамиды (приобретение квартир – получение
прибыли – создание собственной компании по обслуживанию
имущества, т.е. максимизация прибыли при минимизации издержек).
4. Гибкое и самостоятельное управление активами,
высокая ликвидность, низкий
риск вложений в недвижимость (даже при экономических кризисах,
когда цена продажи падает, квартиры можно сдавать в аренду,
как минимум погашая за счет этого свои издержки).
К началу страницы
Инвесторам
:: Инвестиции в строящиеся кондоминиумы
|
|
|
|
